Facebook Pagelike Widget
zBLOGowani.pl
Zdolność kredytowa – jak obliczyć?

Jak wyliczyć stabilny dochód?

W przypadku kredytów wyliczenie zdolności opiera się na kilku czynnikach. Po pierwsze wyliczamy stabilny dochód najczęściej bazując na ostatnich miesiącach w zależności od formy zatrudnienia. W przypadku umowy o pracę najczęściej jest to 3 miesiące a dokumentujemy te zarobki na podstawie zaświadczenia od pracodawcy lub wpływami na konto bankowe. Umowy o dzieło czy zlecenia to najczęściej średnia za 3,6 lub 12 mc-y udokumentowana wpływami na konto, umowami wraz z rachunkami lub bazując na rozliczeniu PIT. Co do działalności gospodarczej to w zależności od formy rozliczania z Urzędem Skarbowym możemy przeliczyć w kolejnym wpisie gdzie postaram się przedstawić konkretne wyliczenia(Jak wyliczyć dochód netto przy działalności gospodarczej). Emerytura jest jednym z najstabilniejszych dochodów dlatego wystarczy informacja o przyznaniu aby ją uwzględnić w kalkulacji zdolności.

 

Kredyty gotówkowe – Jaki wpływ ma DTI?

Zdolność kredytowa przy kredytach gotówkowych jest bardzo prosta do wyliczenia i można zazwyczaj zrobić to na „kolanie”z tym, że nie zawsze te kalkulacje będą miały odzwierciedlenie w rzeczywistości. Przeliczając swoje wynagrodzenie np. za 3 miesiące jako średnia mnożymy razy współczynnik DTI(50% w przypadku zarobków poniżej 3000zł netto, 65% w przypadku zarobków powyżej 3000zł, 70% w przypadku kredytów w CITI Handlowym). Otrzymana kwota to maksymalne raty kredytów, które możemy płacić z tym, że jest to uproszczona kalkulacja nie uwzględniająca dodatkowych parametrów. Żeby być bardziej szczegółowym to do tych wyliczeń trzeba przyjąć koszty utrzymania, stałe opłaty(alimenty, pożyczki zakładowe, stałe ubezpieczenia itd).

dochód netto – koszty utrzymania rodziny – raty kredytów – rata nowego kredytu > 0

i dodatkowo trzeba spełnić kolejny warunek czyli

dochód netto * DTI > raty wszystkich kredytów i limitów

jeśli te 2 warunki są spełnione to jest zdolność kredytowa. Co do przyjęcia kosztów utrzymania to nie ma jednego wzoru i trzeba takiej informacji zasięgnąć u pośrednika lub w banku. Ostatnio weszła nowa ustawa gdzie koszty utrzymania zmieniają się w zależności od okresu kredytowania dlatego do 60 miesięcy koszty są niższe. Powyżej 60 miesięcy trzeba uwzględnić wyższe i co za tym idzie to przy niskich zarobkach lub wysokich kosztach stałych zdolność drastycznie maleje. Dla przykładu zarabiając 2000zł netto i będąc sam bez zobowiązań możemy dostać przykładowo 50tys zł na 60 miesięcy a tylko 40tys zł na 120 miesięcy. Oczywiście to tylko przykład jednak mogą zdarzyć się takie przypadki.

 

Kredyty hipoteczne – Co oprócz rat jest liczone?

W obecnej chwili bardzo popularne są kredyty mieszkaniowe a ma na to wpływ boom budowlany i gospodarczy. Niezliczona ilość deweloperów i nowych inwestycji, które sprzedają się jak ciepłe bułeczki. Jednak czy tak prosto dostać kredyt na własne M2? Odpowiedź to i tak i nie. Do wyliczenia zdolności trzeba posłużyć się schematem podobnych do tych z kredytów gotówkowych jednak bardziej rozbudowanym ponieważ samemu bardzo ciężko oszacować czy posiada się zdolność czy nie. Praktycznie każdy bank posiada kalkulator, który ma uprościć życie pracowników i pośredników. Są również bardzo rozbudowane aplikacje uwzględniające wszystkie powyższe wyliczenia i szacujące w zbliżony sposób do tych bankowych jednak zwykły Kowalski nie ma dostępu do takich narzędzi. Jeśli ktoś będzie potrzebował pomocy to służę pomocą i wystarczy napisać maila na kozerus@gmail.com a postaram się pomóc. Do wyliczeń potrzebuje standardowo dochodów za ostatni okres wraz z informacjami o dodatkach, premiach, prowizjach czy innych zmiennych. Jest tego tyle, że ciężko zliczyć i nawet takie diety kierowcy są oczywiście akceptowane ale nie w każdym przypadku. Ilość osób na utrzymaniu ma bardzo duże znaczenie i jest skrupulatnie weryfikowane przez banki sprawdzając wyciągi z kont lub załączniki do PITów czy też wpływy z 500+. Zobowiązania prywatne i firmowe jak najbardziej są niezbędne do wyliczeń wstępnych, a bank i tak sobie sprawdzi czy są zgodne z oświadczonymi bo pobierze BIK. W przypadku kosztów utrzymania gospodarstwa to tutaj znaczenie ma wspomniana wcześniej liczba osób na utrzymaniu jak również opłaty stałe i miejsce zamieszkania(bank szacuje sobie na tej podstawie odpowiednie koszty). Są też inne zmienne uwzględniane w kalkulacji takie jak alimenty, leasingi, pożyczki zakładowe itd.

To nie wszystkie parametry, które są wymagane bo lokalizacja nieruchomości jak również metraż i typ są bardzo istotne. Inaczej wylicza się obciążenia przyszłe dla kawalerki w małej miejscowości a inaczej dla domu pod dużym miastem. Niestety nie da się podać gotowego schmatu dlatego można bazować na uproszczonych założeniach i sprawdzić według np. takiego wzoru:

dochód netto – koszty utrzymania rodziny – raty kredytów – rata nowej hipoteki – inne koszty stałe > 0

i podobnie jak w przypadku gotówki dochodzi tutaj wskaźnik DTI

dochód netto * DTI > raty wszystkich kredytów i limitów

Z doświadczenia widzę, że wyliczenie zdolności dla hipotek jest skomplikowane i są ogromne rozbieżności w  tych samych kalkulacjach dla różnych banków dlatego jeśli w jakimś wychodzi nam super kwota to nie gwarantuje, że w innym będzie podobnie. Sugeruje tutaj zaufać ekspertom i polecam się do szybkich kalkulacji bo dla mnie to 5min a dla Państwo może to być cały dzień.

 

Kredyty firmowe – cały dochód jako rata?

Co do kredytów firmowych to tutaj nie obowiązuje rekomendacja i wskaźnik DTI dlatego wyliczając stabilny dochód netto to odejmujemy od niego koszty utrzymania, raty kredytów prywatnych i firmowych(w przypadku limitów w koncie i na karcie przyjmujemy od 2 do 5% od przyznanego limitu w zależności od banku). Reszta co zostanie może zostać przeznaczona na raty produktów firmowych. Dlatego starając się o kredyt firmowy to zdolność jest zdecydowanie wyższa niż w przypadku gotówki czy hipoteki. Jednak trzeba pamiętać, że podobnie jak w innych produktach do zdolności jako obciążenia przyjmowane są np. alimenty, leasingi czy inne stałe koszty o których wspominałem wcześniej. Banki zazwyczaj przyjmują swoje koszty utrzymania jednak zazwyczaj musimy oświadczyć jakąś kwotę i jeśli będzie ona wyższa niż ta z tabelki to bank weźmie pod uwagę tą wyższą.

Dochód netto – koszty utrzymania – raty kredytów – rata nowego kredytu > 0

 

Zapraszam do przeliczania zdolności. Zapytania proszę kierować na @ mail lub dzwonić – to nic nie kosztuje!!!!

Marek Kozera – Ekspert hipoteczny

kozerus@gmail.com

787976915

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *