Prowadząc działalność gospodarczą, która wymaga od nas posiadania sporych powierzchni do świadczenia usług, często jest tak, że wynajmujemy powierzchnie magazynową lub produkcyjną od wielu lat. Z czasem pojawia się pytanie czy nie lepiej pożyczyć środki na wybudowanie własnej hali produkcyjnej lub magazynowej. Koszty najmu zależą od wielu czynników jednak sami prowadząc biznes potrafimy ocenić czy stać nas na dodatkowe zobowiązanie kredytowe ponieważ wtedy zniknie koszt wynajmu. Cały proces rozróżniłbym na kilka części, które opisze poniżej.
Budowa hali na kredyt inwestycyjny od zera. Jak to wygląda w praktyce?
Kredyty inwestycyjne jak sama nazwa wskazuje przeznaczone są na konkretną inwestycje. W obecnych czasach aby starać się o taki kredyt potrzebujemy odpowiednio przygotować się do niego. W większości przypadków będzie potrzebny biznes plan czyli opis co zamierzamy zrobić za ile i w jakim czasie. Biznes plan również ocenia zyskowność takiej inwestycji na podstawie zebranych danych a w praktyce jest to tylko założenie i pomoc dla banku w ocenie ryzyka kredytowego. Jest to bardzo ważny czynnik, który wraz ze zdolnością kredytową pozwala ocenić czy stać nas na taką inwestycję. Mając biznes plan na inwestycję możemy przystąpić do zakupu działki i budowy hali. Bank jako zabezpieczenie weźmie kredytowaną inwestycję a jako dodatkowe zabezpieczenie będzie wypłacał kredyt w transzach zgodnie z progresem budowy.
Jeśli planujemy zakup gotowej hali z rynku pierwotnego lub wtórnego to możemy inaczej podejść do tematu. Bank będzie zabezpieczał się np. na kredytowanej nieruchomości jednak nie musi to być kredyt inwestycyjny. Hala jeśli jest gotowa i oddana do użytkowania to możemy również zawnioskować o pożyczkę hipoteczną na bardzo dobrych warunkach ponieważ marże dla takich kredytów zaczynają się od 2% czyli podobnie jak przy kredytach hipotecznych. Ogranicza nas wtedy wartość LTV, która w zależności od banku wynosi około 60-70%. Jeśli wartość nieruchomości będzie odpowiednio wyższa to nie trzeba będzie wnosić wkładu własnego w gotówce. Okres na jaki możemy wnioskować to podobnie jak przy kredytach inwestycyjnych 10-20lat w zależności od banku.
Jak wyliczana jest zdolność kredytowa?
Przy kredytach firmowych nie ma współczynnika DTI czyli dochód przeliczamy na netto i od tej kwoty odejmujemy koszty utrzymania przyjmowane przez banki i raty zobowiązań prywatnych i firmowych. Reszta co nam zostanie może być przeznaczona na ratę kredytu. Również banki elastycznie podchodzą do wyliczania dochodu i spokojnie amortyzację możemy potraktować jako dodatkowy dochód a są sytuacje gdzie bank jest w stanie odjąć koszty wynajmu jeśli klient zadeklaruje, że przeniesie się do nowego miejsca firmy. Dokumenty na jakich opiera się wyliczenie zdolności to zazwyczaj okres bieżący i poprzedni rok jednak są wyjątki gdzie np. liczona jest średnia za ostatnie 24 miesiące. Kilka banków również opiera się tylko na PIT poprzedni rok. Jeśli firma to Sp.Z.O.O to podobnie jak przy KPIR wystarczy dostarczyć odpowiednie dokumenty za określony okres.
Banki które finansują kredyty inwestycyjne to:
- Idea Bank –
- Santander Bank Polska –
- BNP Paribas –
- mBank –
Ekspert ds. kredytów firmowych Marek Kozera
tel 787 976 915 lub kozerus@gmail.com – w razie pytań proszę pisać.
A ile można maksymalnie dostać i od czego to zależy?
górnego limitu nie ma na kredyty inwestycyjne jednak powyżej pewnych przychodów zajmuj się inny dział czyli tak zwane korpo.